Co říká cenová mapa nemovitostí
Cenové mapy dávají uživatelům přehled o nejdražších a nejlevnějších oblastech, které jsou cenovou mapou zmapovány.
Cenová mapa samotná není podkladem pro výpočet přesného ocenění nemovitosti, jelikož pro tyto účely je cenová mapa příliš zobecněná. Výjimkou je samozřejmě cenová mapa pozemků, kde jsou ceny přiřazeny k daným parcelním číslům z katastru nemovitostí. Další zohledňování charakteristik u pozemků již není nutné.
Pro ostatní případy – typy nemovitostí je nejlepší použít orientační odhad nemovitosti online zdarma.
Nejdražší a nejlevnější lokality
Nejdražší a nejlevnější lokality jsou v rámci cenové mapy nemovitostí obvykle označené v rámci spektra barev.
Nejdražší lokality jsou obvykle označeny barvami v teplém spektru – červenou, oranžovou, žlutou barvou.
Naproti tomu nejlevnější lokality jsou obvykle reprezentovány studenými barvami – modrou, fialovou nebo zelenou.
Prázdná místa
Na každé cenové mapě se objevují prázdná místa. Tyto místa obvykle nemají dostatek realizovaných transakcí, aby z nich bylo možné stanovit průměrnou jednotkovou cenu pro dané místo. Zobrazení cenové mapy bytů nebude dávat velký smysl v oblasti, kde se žádné byty nevyskytují.
Nebo důvodem těchto prázdných míst může být i situace, kdy dochází k příliš vysokým odchylkám a průměrná cena tak nevystihuje reálnou situaci v dané oblasti.
Metrika cenové mapy nemovitostí
Každá cenová mapa musí mít jasně danou metriku, kterou zobrazuje. Obvykle to bývá cena za jeden m2.
Cenová mapa bytů nejčastěji
Nejčastěji je zpracovávaná a vykreslovaná cenová mapa jednotkových cen bytových jednotek, jelikož byty jsou nejčastěji obchodovaným typem nemovitostí na realitním trhu, je možné ceny poměrně jednoduše standardizovat.
Cenová mapa stavebních pozemků
Obvyklá je také cenová mapa stavebních pozemků, v rámci které jsou vykresleny ceny zastavitelných i zastavěných pozemků.
Cenové mapy obvykle nerozlišují ceny u pozemků zastavitelných objekty pro bydlení a na pozemky zastavitelné objekty pro komerční využití či průmysl.
Pozemky jsou diferencovány pouze cenou a je následně na uživateli, aby si zjistil v územním plánu obce, jak je možné pozemky využít.
Často je pro uživatele nepochopitelné, jak je možné, že zastavěné i zastavitelné pozemky mají stejnou cenu. Mnoho z nich argumentuje, že zastavený pozemek je stavbou již znehodnocen.
Je však nutné si uvědomit, že zastavěny i zastavitelný pozemek mají stejný účel užití – tedy výstavbu. Pokud tedy na pozemku již stavba stojí, je třeba myslet na to, že již byl ke svému účelu využit, tady jeho účel byl naplněn. Logicky tedy nedochází k jeho znehodnocení.
Rodinné domy a další typy nemovitostí
Konečně jsou také zveřejňovány cenové mapy, které mají za cíl mapovat ceny rodinných domů či jiných typů nemovitostí.
Tyto cenové mapy jsou však méně přesné, protože při oceňování například rodinných domů je obtížné stanovit měrnou jednotku – může to být podlahová plocha, užitná plocha, obestavěný prostor domu nebo plocha celého pozemku, na kterém se rodinný dům nachází. Často pro stanovení přesné velikosti analyzovaných objektů není dostatek informací, dělitel (dělenec je kupní cena) v těchto případech je velice vágní, tedy i výsledky jsou zatíženy vysokou odchylkou.
Aktuálnost
Každá mapa měla být doplněna informací, kdy byly podkladové materiály pro vykreslení cenové mapy sbírány. Rovněž by mělo být uvedeno, kolik vzorků bylo pro výpočet základní cenové hladiny využito.
Města – nejvyšší ceny
V téměř každé cenové mapě, která je vztažena na kraj či dokonce na celý stát, je možné vysledovat, že nejvyšší ceny nemovitostí jsou k nalezení ve městech.
V rámci měst pak nejvyšší ceny mají nemovitosti, které jsou umístěny v centrech, kde se soustřeďují rezidenční a komerční aktivity obyvatelstva.
Vesnice – nejnižší ceny
Naproti tomu nejnižší ceny jsou zaznamenány na vesnicích a v řidčeji obydlených oblastech.
Dostupné cenové mapy
Cenové mapy zveřejňují jak města jako své oficiální cenové mapy pro úřední záležitosti, tak komerční subjekty – např. online služby.
Mezi známé mapy mohou být zmíněny např. cenová mapa na serveru BezRealitky cz, společnosti Remax, z novějších služba Atlas cen.
Cenovou mapu připravuje také služba Certimmo.
Známá je také cenová mapa stavebních pozemků, kterou sestavuje hlavní město Praha. Tato cenová mapa je využívána jako orientační nástroj a dále také jako podklad pro rozhodování úřadu v oblasti daní, výkupu či směn pozemků.
Oficiální a neoficiální cenové mapy
Rozdíl mezi oficiální a neoficiální cenovou mapou spočívá v tom, že oficiální mapa se musí podřídit zákonnému rámci, který sestavování cenových map reguluje.
Naproti tomu neoficiální cenové mapy jsou sestavovány obvykle komerčními subjekty. Tyto si postup pro vyhodnocení a sestavení cenové mapy stanovují samy.
Zákonný rámec
Zákonný rámec, který reguluje vytvoření cenové mapy stavebních pozemků, se řídí zákonem oceňování nemovitostí – zákon číslo 151 / 1997 Sb – konkrétně § 10 Oceňování stavebního pozemku.
V rámci tohoto zákona je předepsáno, že cenová mapa stavebních pozemků je vytvořena na základě porovnání se sjednanými cenami obsaženými v kupních smlouvách. Nebo se ocení přímo danou sjednanou cenou, pokud byl oceňovaný pozemek prodán a máme o tom záznam.
Nevýhody oficiálních map
Hlavní nevýhoda oficiálních cenových map spočívá v tom, že není dán jasný postup pro vyhodnocení realizovaných cen obsažených v kupních smlouvách.
Může tak kvůli tomu docházet k situacím, kdy je do cenové mapy zanesena i cena z kupní smlouvy, která byla uzavřena mezi subjekty, které nevstoupily do vztahu na realitním trhu – může jít například o převody v rámci rodiny, mezi známými či jinak propojenými subjekty.
Takovéto ceny jsou pak většinou rozdílné oproti cenové hladině, které je dosahováno na realitním trhu.
Příkladem může být převod v rámci rodiny za sníženou cenu – tento převod potom může pokřivit cenovou hladinu v rámci cenové mapy v dané lokalitě a způsobit tak špatnou informovanost uživatelů.
Nebo může dokonce položit základ špatnému úředního rozhodnutí, které ve svém důsledku způsobí bezdůvodné obohacení či ztrátu prospěchu jedné ze stran transakce.
Správný přístup k cenovým mapám
Jak jistě jste již pochopili, sestavování cenových map není jednoduchou záležitostí a je proto nutné postupovat s nejvyšší opatrností k výstupům z nich.
Podkladem pro rozhodnutí by měly být pouze ty cenové mapy, které transparentně popisují postup sestavení a otevřeně sdělují uživatelům informace o datovém podkladu – počtu použitých vzorků, odchylku vypočtených hladin a časový rámec, v rámci kterého byl datový podklad extrahován a analyzován.
Certimmo jako nejlepší způsob zjištění ceny nemovitosti
Pro zjištění aktuální tržní ceny jednotlivé nemovitosti je stále nejlepší pro uživatele využít služby v podobě odhadu nemovitosti online zdarma, který například poskytuje služba Certimmo.
Služba je rychlá – online, zdarma či za minimální poplatek v případě přesného odhadu. Uživatel zjistí cenu nemovitosti a výpočet je přesně vztažen k oceňované nemovitosti, tedy uživatel již nemusí provádět žádné úpravy, aby zohlednil výjimečnosti jím oceňovaného majetku. Zpracováváme odhady nemovitostí levně a přesně. Pro úředně uznatelný odhad nemovitosti je vhodné využít kvalifikovaného odhadce nebo znalce – naleznete například na odhadonline.cz.