Ceny nemovitostí jsou jedním z nejsledovanějších ekonomických údajů.

Je to logické, jelikož mnoho lidí do nemovitosti investuje, aby uložili své peníze, zhodnotili je a nemuseli se o ně bát.

Nemovitosti patří k nejdůležitějším aktivům v životě, protože každý z nás potřebuje někde bydlet, a proto s nemovitostmi často svazujeme své životy.

Ceny nemovitostí ovlivňuje mnoho faktorů, které se budeme snažit v rámci tohoto článku rozebrat a pokusíme se stanovit jejich dílčí dopad na cenu.

Neříkáme, že všechny námi uvedené faktory jsou ty nejdůležitější a jediné správné. Může existovat více faktorů – např. sentimentální přístup jednotlivců, který lze jen těžko kvantifikovat.

Podívejte se zde, pokud vás zajímá aktuální vývoj – ceny nemovitostí 2020.

Nejdůležitějším faktorem, který ovlivňuje cenu nemovitosti (potažmo i odhady nemovitostí) je lokalita – tedy umístění nemovitosti.

V rámci lokality zohledňujeme dostupnost pracovních příležitostí a občanskou vybavenost – dostupnost nákupních možností, dopravní spojení hromadnými prostředky, silniční spojení, možnosti vzdělání, sociální aktivity, sportovní vyžití a mimo jiné dostupnost úřadů.

V rámci lokality je také hodnoceno možnost využití nemovitosti k účelu, kterému byla postavena.

Pokud máme na mysli rezidenční bydlení, tak se jistě musí brát v úvahu, zda lokalita rezidenčnímu bydlení vyhovuje –  tedy zda okolí není hlučně či znečištěné.

Naproti tomu pokud zohledňujeme lokalitu vhodnou pro výstavbu průmyslové haly, v tomto případě se požadavky na okolí mění. Mnohem důležitější je v tomto případě dopravní dostupnost a izolace od rezidenčních objektů,  aby nedocházelo k rušení obyvatelstva provozem v rámci areálu haly.

Dále se v rámci lokality zohledňují různé zátěže – např. znečištěné ovzduší, odpady, hluk, kriminalita, přítomnost nepřizpůsobivých menšin a tak dále.

Stav představuje možnou úroveň využití objektu k zamýšlenému účelu se zohledněním prací nutných k uvedení objektu do požadované kvalitativní kondice.

Pokud je například předmětem prodeje objekt před rekonstrukcí v původním stavu, v jakém byl postaven před dejme tomu 60 lety, musíme brát v úvahu nutnou rekonstrukci prvků krátkodobé i dlouhodobé životnosti, aby objekt vyhovoval současným standardům na jeho použití.

Tento stav se nutně promítá do ceny nemovitosti a kupce musí počítat s náklady, které si rekonstrukce vyžádá.

Pokud naproti tomu pokud je předmětem prodeje luxusně zrekonstruovaný objekt, tento stav se opět promítá do ceny a kupce kupuje tuto nemovitost již s přesvědčením, že objekt nutně rekonstrukci nevyžaduje a je možné ho ihned nebo po provedení menších stavebních zásahů používat ke svému účelu.

Stav je často považován za velice subjektivní faktor ovlivňující cenu nemovitosti. Je to logické, protože každý nahlíží na provedený standard, použití stavebních prvků a celkové stavebně-technické provedení objektu různě. Jinými slovy někomu se může líbit, někomu ne.

Často pak mohou  vznikat nepříjemné situace mezi prodejcem a zájemcem o koupi, když potenciální nabyvatel nedocení provedení rekonstrukce, za kterým stojí prodejce.

 Velikost je logickým faktorem, který ovlivňuje cenu nemovitosti – větší nemovitost má i vyšší cenu a naopak. Toto platí bezezbytku u cen bytů.

Výjimkou mohou však být například bývalé zemědělské usedlosti, které jsou ve špatném stavu a vyžaduji kompletní a nákladnou rekonstrukci. V tomto případě je velikost na škodu, jelikož nový majitel musí počítat s mnohem větším úsilím a náklady, které by při  koupi menšího objektu nemusel vynaložit.

Dalším logickým faktorem je rekonstrukce.  Zde mají vliv na cenu jednotlivé vlastnosti použitých materiálů ke konstrukci.

Materiály izolující zvuk a otřesy, které mají i dobré tepelně izolační vlastnosti, jsou žádané nejvíce.

Stejně tak je oceňovaná jejich životnost a odolnost vůči povětrnostním vlivům.

Logicky materiály, které v uvedených  vlastnostech pokulhávají, jsou žádané méně, což se projevuje na ceně.

Pozemek, jako vlastnost nemovitosti, je hodnocen z hlediska velikosti. Zde opět platí logické – Čím větší je pozemek,  tím více ovlivňuje cenu nemovitosti směrem vzhůru.

Lze však vysledovat určitý trend (který se však různí dle lokality), který se projevuje v tom, že čím větší je pozemek obchodované stavby, tím méně cenu zvyšuje (k poklesu dopadu na cenu dochází lineárně se zvětšováním plochy pozemku).

Vybavení také logicky ovlivňuje cenu nemovitosti. V tomto případě máme na mysli vybavení, které je stavebně spojeno s nemovitostí – například kuchyňská linka, vana sprchový kout, umyvadlo, okna, dveře, dále systém vytápění a ohřevu vody a případně další nadstandardní prvky jako klimatizace, centrální vysavač, alarm a tak dále.

Ceny nemovitostí nezůstávají v čase stejné – reagují na jiné ekonomické ukazatele či na roční období.

Sezónnost má na obchod s nemovitostmi vliv. Všeobecně lze uvést, že sezóna probíhá cca od září do května. Neznamená to však, že by od června do srpna neprobíhaly žádné obchody. V těchto měsících nicméně dochází k méně převodům a zároveň jsou dosahovány nižší ceny než v ostatních měsících roku.

 V době konjunktury, neboli ekonomického růstu, logicky zdražují i nemovitosti. Zdražování může často i předběhnout růst v ostatních ekonomických ukazatelích. Je to z toho důvodu, že prodávající vždy chtějí získat za svoji nemovitost více peněz.

Naproti tomu v době krize často ceny nemovitostí reagují na pokles jiných ekonomických ukazatelů s časovým odstupem.  Důvodem toho jsou opět prodávající, kteří ještě nebyli a stále nejsou ochotni přijmout fakt, že cena jejich nemovitosti klesá, čemuž se brání odmítáním slevit.

Zmíněné ostatní ekonomické ukazatele, na kterých jsou ceny nemovitosti závislé, jsou výše mezd, dostupnost hypoték a úvěrů na bydlení a všeobecný sentiment na realitním trhu.

U mezd platí, že čím jsou vyšší, tím jsou vyšší i ceny nemovitostí.  Zároveň ceny zvyšuje i nízká nezaměstnanost.

Naopak pokud dochází k poklesům ve výši výplat a zvyšuje se nezaměstnanost, s odstupem toto má na ceny nemovitostí vliv – snižuje je.

Pokud jsou hypotéky a úvěry pro žadatele dostupné, jsou nízko i úrokové sazby, tak toto pozitivně ovlivňuje ceny nemovitostí. Naopak pokud banky lidem nepůjčuji, ceny to snižuje.

Sentiment představuje všeobecnou náladu na trhu a zohledňuje,  v jaké míře jsou lidé schopni akceptovat riziko a nakupovat nemovitosti.

Příkladem může být epidemie viru Covid – 19, kdy se projevila nejistota na trhu, která byla způsobena všeobecným šokem ohledně dalšího vývoje pandemie.  V prvních měsících epidemie se realitní trh takřka zastavil ve všech zemích, které se s nemocí potýkaly.

Přečtěte si více se o tématu – vývoj cen nemovitostí.

 Na stanovování cen nemovitostí se specializuje mnoho profesí.

Realitní kanceláře jsou logicky první v řadě. Co se týče realitních kanceláří, dá se všeobecně uvést, že informace o cenách čerpají spíše nesystémově na základě jednotlivých případů.

Často je možné se setkat u realitních makléřů s argumentem ve stylu “dělám v tomto oboru již 10 let, takže vím za kolik se tak tento byt prodá”.

Jde tedy spíše o osobní pocit, což však nemusí být apriori špatně. Dobrý realitní makléř může mít často lepší cit ohledně ceny, než odhadce, který má vše podložené čísly.

Odhadci nemovitostí a soudní znalci zpracovávají o cenách nemovitostí rozsáhlé zprávy a posudky, které ze své podstaty musí být transparentní a matematicky uchopitelné. Správný postup je vždy založen na porovnání oceňované nemovitosti s obchodovanými podobnými nemovitosti v nedávné době v co nejbližší lokalitě.

Více se o správném postupu k výpočtu ceny nemovitosti můžete dozvědět zde.

Dále se oceňování nemovitostí věnují online služby, za kterými stojí mnohé realitní kanceláře nebo odhadci nemovitostí. Ty mimo toho, že zpracovávají orientační odhad nemovitosti online zdarma, také vydávají cenové mapy nemovitostí.

Všeobecně lze uvést, že tyto služby aplikuji vlastní algoritmy pro výpočet ceny nemovitosti, který často bývá skrytý.

Pokud vás zajímá, je počítá ceny nemovitostí služba Certimmo, pokračujte zde. Pokud si chcete rovnou nechat zpracovat odhad zdarma, pokračujte zde.